Что пишут мелким шрифтом в договорах, при покупке или продаже квартиры?

Перед тем как подписать любой документ при покупке или продаже квартиры, внимательно прочтите каждое слово, включая те, что написаны мелким шрифтом.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подробно рассказывает, что именно компании любят указывать маленькими буквами в самом низу страницы.

Стоит отметить, что парламентарии и представители судебных органов давно предлагают официально запретить использование мелкого шрифта в договорах. Они настаивают на том, что внесение пунктов и примечаний, напечатанные мельче 12 кегля, может быть расценено как недобросовестное поведение и стать причиной для оспаривания сделки в суде.

1. Ипотечный договор

При подписании ипотечного договора следует внимательно изучить пункты, касающиеся размера ставки и графика платежей. Например, сегодня годовая ставка по программе господдержки составляет 11,9%, однако в договоре может быть указано 12,5%. Скорее всего, увеличение произошло за счет коэффициента, который для клиента установила страховая компания. Эта информация должна быть подробно расписана не только в банковском документе, но и в том договоре, который покупатель заключает со страховой компанией.

Также сегодня банки предоставляют подробные графики ежемесячных платежей, которые позволяют детально проинформировать клиента, когда и в каком размере он обязан вносить плату по кредиту. Обратите внимание на наличие или отсутствие такого графика в пункте, касающегося порядка начисления, уплаты процентов, комиссий и возврата кредита. Реквизиты банка, номер ипотечного договора, номер счета, открытого на клиента, суммы собственных и заемных средств покупателя должны совпадать с указанными в договоре долевого участия (ДДУ) или договоре купли-продажи.

2. Договор долевого участия

ДДУ должен содержать исчерпывающую информацию обо всех аспектах сделки. В пунктах, посвященных предмету договора, обязательно указывается кадастровый номер и площадь земельного участка, регистрационные номера разрешения на строительство и документа, подтверждающего право на земельный участок. В пунктах, содержащих сведения о цене договора, идет речь о порядке расчетов покупателя с застройщиком, а в главе, касающейся обязанностей сторон, застройщик обязан уведомить дольщика о штрафных санкциях, которые ему грозят в случае просрочки платежей.

В целом отмечу, что в ДДУ очень подробно и, как правило, без примечаний или пунктов, написанных мелким шрифтом, указаны детали сделки. Застройщики заинтересованы в том, чтобы предоставлять участникам долевого строительства всю необходимую информацию. Это автоматически повышает уровень доверия потенциальных покупателей жилья, что в свою очередь влечет за собой и рост продаж.

3. Договор об оказании услуг агентством недвижимости

При заключении договора об оказании услуг агентством недвижимости стоит обратить внимание на пункты, где прописаны возможные дополнительные затраты клиента помимо расходов на брокерские услуги, зависимость комиссии риелтора от выручки с продажи объекта, обязательства покупателя по предоставлению документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности.

В дополнительные затраты клиента, как правило, входят уплата госпошлины за регистрацию ДДУ и оформление права собственности, расходы на изготовление доверенности на регистратора, нотариальные заверения документов (согласие на продажу супруга/супруги, заявление о безбрачии и т. д.). Важно, чтобы в договоре об оказании услуг агентством недвижимости все дополнительные траты были точно прописаны, тогда у клиента будет четкое представление о сумме денежных средств, которую он реально потратит на покупку жилья.

Внимательно изучите и пункт, где указана зависимость риелторской комиссии от выручки с продажи объекта. Например, вы прописали в документах определенную сумму, за которую хотели бы продать свое жилье (например, 10 млн рублей), и указали, что при этом агентство получит 6% от данной сделки. А риелтор в свою очередь внес пункт о том, что стоимость объекта может варьироваться в зависимости от договоренности с конечным покупателем, например, на 10%. А теперь представим ситуацию, что недобросовестная компания продает ваш объект за 8 млн рублей (конечно же, с вашего согласия), но при этом не прописывает данную сумму и изменение условий по оплате риелторских услуг в дополнительном соглашении. В итоге, когда приходит время платить по счетам, вам оглашают цифру, не соответствующую ожиданиям – 6% от продажи, однако не от 8 млн, а от 10 млн, так как именно эта цифра была прописана в договоре. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, вам необходимо изучить договор с риелтором на предмет соответствия сумм: то есть, если меняется цена объекта, должен пропорционально меняться и размер вознаграждения. 

Автор: Мария Литинецкая
Генеральный директор компании «Метриум Групп»