Правила безопасной сдачи жилья

       Итак, Вы решили сдать принадлежащее Вам жильё и хотите сделать это как можно быстрее, но безопасно и по максимально выгодной для Вас цене. С чего начать? Начните с самого жилья, подготовьте его к сдаче. Представьте себя на месте нанимателя. Жильё, как и любой другой товар, нуждается в красивой и грамотной презентации. Если Вы только приобрели, рассчитываетесь по ипотеке или Вам досталось в наследство свободное (но требуемое постоянной оплаты коммунальных счетов) жильё, то Вам, для его сдачи по максимально высокой цене, возможно, что потребуется сделать какой-то ремонт, косметический, частичный или капитальный - у всех индивидуально. Вкладываться в дорогостоящий ремонт нужно в двух случаях; первый- если жильё не пригодное для проживания и второй - если Вы сдаёте элитное жильё. В остальных случаях тратить большие деньги в переделку жилища неразумно.

       Если на ремонт совсем нет средств или Вам некогда этим заниматься то можно будет договориться с будущим жильцом, что он может сделать его в счёт оплаты проживания, только обязательно согласуйте с ним все расходы и обязательно зафиксируйте их письменно в договоре о найме или дополнительном приложение к нему, чтобы потом он не выставил Вам немыслимый счёт. Само собой, обязательно генеральная уборка, с хорошим проветриванием, возможна замена или ремонт мебели или бытовой техники, возможно, придется что-то докупить или купить. Если Вы собираетесь сдавать пустое (без мебели и бытовой техники) жильё, то количество потенциальных нанимателей в этом случае резко сокращается, и стоимость проживания соответственно должна быть ниже, но в этом есть и свои плюсы, это снижение Ваших первоначальных вложений и в дальнейшем отсутствие головной боли за сохранность имущества.

       Возьмите калькулятор и подсчитайте, во сколько обойдутся изменения и как скоро они окупятся. При оценке рентабельности учтите также возможные расходы по эксплуатации квартиры (протечки, засор канализации и т. п.), амортизацию мебели и бытовой техники. Подумайте о страхование жилья и имущества в нём. Конечно, можно сдать то, что есть, но в этом случае рассчитывать на высокие дивиденды не придется. Если поставить необоснованно завышенную цену за проживание (потому, что Вы так хотите), например, сдаёте комнату по цене квартиры, то вряд ли дождётесь хоть одного звонка или сообщения (кроме недовольства и быть может оскорбления в свой адрес со стороны потенциальных нанимателей). Поинтересуйтесь средними ценами похожего жилья по району, качеству и состоянию на данный период времени на сайтах по недвижимости или позвонив в любое агентство. При сравнивание нужно также учесть состояние самого дома, подъезда, охраны и видео наблюдения, мест парковки, социальный статус соседей, а так же инфраструктуру микрорайона: наличие магазинов, детских садов, школ, предприятий службы быта, близость остановок общественного транспорта. Если Ваше жильё расположено близко к метро, до него можно дойти не более чем за 10-15 мин., плата за проживание значительно возрастает. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую недвижимость как склад ненужной мебели, домашней утвари и получать ещё с неё доход. Арендная ставка в этом случае может существенно уменьшиться.

       Сдавая жильё, Вы обязаны зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же передали свою недвижимость договору доверительного управления, подоходный налог удерживает с Вас данное агентство, заключившее с Вами этот договор. За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. От налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи жилья внаем и тем более отсутствие договора. Для законного ведения бизнеса по сдаче жилья Вы можете зарегистрироваться как Индивидуальный Предприниматель (сфера деятельности - "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг") и платить налоги по упрощённой схеме: или по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода. ИП платит налоги раз в квартал. Большинство наймодателей предпочитают скрывать свои доходы от сдачи жилья, а напрасно, ведь в случае конфликтных ситуаций с жильцами, при обращение в правоохранительные органы или в суд, нарушение закона о предпринимательской деятельности, сокрытие полученных доходов и неуплаты налогов, будут не в Вашу пользу. Ведя законный бизнес по сдаче жилья Вы можете предложить ощутимо больше чем Ваши конкуренты скрывающие доходы и обезопасить себя в дальнейшем от нежелательных жильцов, например лиц в розыске, террористов ну или возможности организации в Вашей недвижимости борделя. Вы можете предложить будущим жильцам (за дополнительную плату) временную регистрацию, которая даёт жильцам не только ощущение полной юридической защищённости, но возможность им и живущим с ними детям, идти в государственные детские сады, школы, бесплатно обслуживаться в ближайших государственных поликлиниках и больницах.Сделав временную регистрацию Вы можете рассчитывать, что жилец будет вдвойне ценить Ваше имущество благодаря той социальной защищенности, которую обрел, начав отношения с Вами.

       Одно из главных правил, которого стоит придерживаться - по возможности старайтесь не сдавать жильё своим друзьям, родственникам и хорошим знакомым, если хотите получать доход и не хотите испортить с ними отношения. Объясняю, во-первых: с них Вы вряд ли сможете получить максимально выгодную арендную плату, во-вторых: в случае проблем с оплатой или порчей имущества Вам будет неудобно требовать с них возмещения.

       Если Вы являетесь собственником комнаты “в коммунальном раю”, то по закону согласие соседей на её сдачу не требуется, но если Вы их не поставите в известность или у Вас с ними натянутые отношения, скорее всего периодически будут возникать проблемы со сдачей. Завистливые соседи, знакомые или родственники, порой бывает, что никакие средства не помогают. Были случаи, когда завистливые родственники, не имеющие никаких прав на сдаваемое жильё, чинили собственникам такие препятствия сдачи, что те долго не могли сдать своё жильё. Но даже после того, как получалось его сдать, родственники умудрялись убеждать съехать новоиспечённых жильцов (например говорили, что квартира не хорошая, что в ней произошло ужасное убийство, и хозяева путем сдачи якобы очищают её от злой энергии), бред скажете Вы, но люди верили и съезжали.

       Для того, чтобы о Ваших намерениях сдать принадлежащее Вам жильё узнало как можно больше потенциальных нанимателей, Вам необходимо провести собственную рекламную кампанию. Но нужно понимать, что Вы даёте свою личную информацию посторонним людям, среди которых могут оказаться помимо агентов и потенциальных нанимателей не только сотрудники налоговой или участковый, но мошенники, грабители, сутенёры, лица в розыске или террористы (без преувеличения). Большая часть наймодателей по ”старинке” обращается в агентства напрямую. Денег за это платить не надо, а агенты завалят Вас (до раздражения) своими предложениями, только выбирай будущего жильца. Но подумайте сами, какую часть заинтересованных в найме Вашей недвижимости охватывает Ваш агент даже пользующейся межагентской базой данных, только тех кто обратится в агентство недвижимости, готов или вынужден будет оплатить услугу агенту в размере месячной платы… Задумайтесь, ведь потенциальный жилец выбирая между ещё одним месяцем проживания и оплатой комиссии агенту, предпочёл бы первое. Другими словами, большая часть потенциальных нанимателей в целях экономии или нехватки средств на единовременную тройную оплату проживания, не обращается в агентство и занимается самостоятельным поиском.

       Информация о Вашей сдаче при обращение только в агентство до этого большинства заинтересованных не дойдёт, и Вы будете довольствоваться только теми жильцами, которых приведёт к Вам агент. С того момента как Вашу информацию получит агент и он приведёт к Вам человека с улицы, о котором знает в большинстве случаях ровно столько, сколько тот скажет ему по телефону, на самом деле уходит масса времени, а время - деньги. Благодаря интернету скорость передачи информации происходит мгновенно, Вы только дописали своё объявление, а по нему уже звонят или пишут. И это безопасно, Вы можете не указывать Ваше контактный телефон, своё имя и точный адрес жилья, Вы сами определяете, кого и когда пригласить на просмотр. Всего этого Вам не предложит ни одно агентство. Миф о том, что сомнительные элементы стараются не снимать через агентство, придумали агенты. Подумайте сами, для агента Ваша сдача жилья - это способ заработать, и поэтому для него очень важно заселить к Вам жильца. Кто это жилец, какие последствия будут от этой сдачи, на момент сделки агент не знает, и по правде говоря, его это меньше всего интересует. С юридической точки зрения, участие в Вашей сделке агента не даёт Вам ни каких гарантий и он не несёт никакой ответственности перед Вами за личность будущего жильца и Ваши с ним дальнейшие взаимоотношения. Единственная юридическая помощь, которую оказывает агент (в большинстве случаях не имея юридического образования), это предоставление Вам (такого же) бланка договора и помощь в его заполнение. Кстати, участие агентства в Вашем с нанимателем договоре по закону не требуется, а если и будет прописано, что сделка происходит в присутствии или с участием агентства, то там же (в договоре) обязательно будет указанно, что оно (агентство) ни за что перед Вами не отвечает.

       Как же правильно и безопасно организовать показ Вашей недвижимости и на что следует обращать большое внимание при выборе кандидатов в квартиранты? Главное правило при организации показов - помнить о безопасности, ведь Вы впускаете к себе посторонних людей, кто они и чего от них ожидать Вы не знаете. При выборе претендентов на показ постарайтесь получить максимум информации о будущем жильце. Допрос с пристрастием, конечно, устраивать не нужно, для определения кандидата на показ подготовьте основные вопросы. Конечно, на словах будущий жилец может всё приукрасить, но проверить его место работы и поинтересоваться где он жил до этого и почему съехал, рекомендуется. Всегда назначайте встречу с пришедшими на показ на улице у дома, можно даже не у своего подъезда, чтобы не вести в дом неизвестно кого. Окрылённые быстрой находкой жильца, Вы можете не заметить, что у Вас, после показа пропало какое-то имущество.

       Будьте бдительны, сопровождайте пришедшего во время показа, не оставляйте его одного ни на секунду. Показ лучше устраивать (по возможности) днём и в присутствие кого-то из близких Вам людей. Если претендентов на показ больше чем один, необходимо распределить время показов с интервалом 10-15 мин., этого времени достаточно чтобы показать жильё и на принятие решения о сделке. Плюс Вы сможете свободно контролировать (сопровождать) смотрящего и при случае его нерешительности выбора подтолкнуть к принятию решения Вашим ожиданием следующего в очереди на показ. В случаях когда сдаваемое Вами жильё находится далеко от места Вашего проживания, в целях экономии Вашего времени и средств на проезды, рекомендуется назначать показы через пару дней после первого звонка по Вашему объявлению. При большом количестве желающих посмотреть иногда можно увеличить стоимость проживания, но не злоупотребляйте этим, помните" жадность порождает бедность". Если в процессе показа Вы засомневаетесь в платежеспособности жильца или достоверности его информации о себе, подумайте, может быть, упущенное время сдачи и не полученные доходы будут меньше предстоящих проблем с задержкой или даже не оплатой за проживание, оплату коммунальных услуг и долгов за телефонные переговоры. Не будьте националистом при выборе квартиранта, как показывает практика в каждом народе есть чистюли и замарашки, есть порядочные и ...

       Как можно определить уже при первом общение по телефону будущего жильца, кто он и какие последствия могут быть при его заселение? Большую часть предполагаемых последствий при сделке по сдаче жилья можно предсказать ещё до подписания договора о найме. Для этого не нужно быть ясновидящим, достаточно знать и уметь распознавать отличия нанимателей. Условно всех потенциальных нанимателей можно разделить на несколько категорий. В поисках лучшей жизни.

       Самая массовая категория, это недавно приехавшие в Санкт-Петербург из регионов России и стран СНГ, речь идёт не только о гастробайтерах, среди приезжих большая часть студентов и молодых семей. Если это наш соотечественник то обязанность регистрации по месту пребывания ложится на нанимателя, а вот с жильца из СНГ придётся регистрировать Вам. Если полиция (например, по наводке соседей) обнаружит в сдаваемой квартире незарегистрированных граждан СНГ — хозяин уплатит штраф (до 10 минимальных зарплат включительно) и раскошелится на выдворение каждого из арендаторов на их историческую родину. В страны, не имеющие общей границы с Россией — Молдавию, Таджикистан, Армению, Киргизию, Туркмению, Узбекистан, — высылка осуществляется авиатранспортом, и билеты оплачиваются за счет хозяина квартиры. Недавно приехавшие в Питер на постоянное место жительство, непритязательны к условиям проживания, для них важным фактором является минимальная цена проживания. В большинстве случаях доходы данной категории не только маленькие, они еще и нерегулярные, по этой причине сроки проживания таких жильцов в большинстве случаях будет не долгим. При заселении этой категории продумайте пользование стационарным телефоном, установленном в жилье.

       Обжившиеся приезжие в Санкт-Петербурге. Эта категория – весьма желанные клиенты для большинства наймодателей, у таких жильцов ещё не завышенные требования к комфортности жилья и платить они готовы среднерыночную стоимость, т.к. имеют уже более стабильный доход.

       Питерские – “местные” Рождённые и выросшие в годе на Неве. Такие жильцы более требовательные к состоянию жилья и адекватности цены. Кроме того, это достаточно нестабильная категория. Сегодня молодая семья поссорилась с родителями и решила жить отдельно. Сняли квартиру. Завтра деньги кончились (или не кончились, но с "предками" помирились) и они съезжают. Приезжие, те, кому просто некуда деваться, часто оказываются куда более предсказуемыми жильцами.

       Бизнес класс. Приехавшие на постоянное проживание по работе, рабочие, предприниматели, менеджеры или руководители фирм из регионов Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера, работающие в Москве. Для этой немногочисленной по сравнению с вышеперечисленными категориями. Требования к жилью разные, от эконом класса для работников и до элит класса для руководства. Практически всегда вопрос жилья решает руководство, проблем с оплатой с такими жильцами обычно не бывает, вот только этому руководству чаще и удобнее безналичный расчёт. А если расплачивается наличными, в большинстве случаях предприниматели и руководство любят выпить и широко гульнуть. Продумайте вопрос уборки жилья при сдаче этой категории.

       Туристы наши и иностранцы. Наши. Большая часть туристов предпочитающих снимать жильё не в гостиницах это Москвичи, приезжающие в Питер на выходные и праздники. Они, как правило хорошо разбираются в ценах, требования к качеству разные, зависит от толщины кошелька, часто становятся постоянными клиентами.

       Иностранцы. Вначале 90-х такие клиенты были самыми желанными, платили хорошо, валютой, послесоветская экстремальная экзотика привлекала часть этой категории после привычных номеров отелей и гостиниц, поэтому качество жилья по большому счёту на стоимость жилья не влияло. Но страна изменилась, как изменились и требования к жилью у иностранцев в России. Сегодня, иностранный наниматель, предпочитает комфорт и безопасность по разумно обоснованной и выгодной по сравнении с условиями и стоимостью проживанием в гостинице или отеле. За исключением из искателей острых ощущений.