Сдам 1 комнатную квартиру 12.06.15 (В архиве)
Цена: 2 008 руб.
Отзыв о покупке квартиры в новостройке: подробно описана процедура выбора квартиры и процесс покупки.
"Как я покупал квартиру в новостройке"
Предыстория
-Либо вы платите на 4 тысячи больше, либо к концу месяца освобождаете квартиру - такой выходки от хозяйки съемной квартиры не ожидал ни я, ни моя беременная жена. Учитывая, что заехали мы в квартиру всего месяц назад, и по договору арендная плата не меняется 8 месяцев. Зависеть от воли чужих людей больше не хотелось и этот случай стал последней каплей и аргументом к покупке своей квартиры.
Но обо всем по порядку. Мысль купить свое жилье у нас появилась давно, а теперь появилась и возможность и мы начали присматриваться к новостройкам. До этого мы с женой снимали комнату, но с беременностью нам потребовалась отдельная квартира - и раз уж мы собрались покупать новостройку, решили в новом же доме и пожить, присмотреться. Не буду подробно описывать поиски, скажу лишь что квартиру мы нашли в одной из новостроек в Шушарах и при первом осмотре она нам очень понравилась - дом только сдался и она сдавалась впервые, все чисто и аккуратно. В этот же день внесли залог, и довольные уехали в отпуск.
Месяц, который мы в ней прожили, стал хорошим уроком, какую новостройку точно не стоит покупать. До этого я слышал, что дом могут построить хорошо или плохо, но никогда не мог понять критерии оценки, что именно хорошо, а что плохо. В моем понимании все было просто - если дом не развалится, значит он хороший. Звучит смешно, но в 2011 году я сам лично видел огромную трещину в стене на верхнем этаже - это было в новостройке на пересечении Ленинского проспекта и маршала Жукова. Но как оказалось, критериев гораздо больше.
Первые проблемы.
Первое, на что я обратил внимание - это очень сильные сквозняки в подъезде и как следствие тяжело открывающаяся дверь на улицу - приходилось прикладывать большое усилие чтобы преодолеть ветер. Добавьте к этому тот факт, что площадка перед подъездом покрыта кафелем и зимой была очень скользкой. Тянешь дверь на себя и скользишь по льду, приходилось упираться ногой в стену. Не очень приятная ситуация, когда ты возвращаешься домой, а в руках 2 тяжелых пакета с едой и спортивная сумка через плечо.
Но это была мелочь, с которой можно смириться. А вот что я увидел дальше, меня повергло в шок. Жили мы на первом этаже и лифтом не пользовались, лишь каждый раз проходили мимо него. В тот день сквозняк был особо сильным. Захожу я в подъезд и вижу: лифт с четырьмя людьми стоит на месте и не может поехать наверх - ветер из шахты лифта дул с такой силой, что лифт просто не мог сдвинуться с места!!! Смелости людей, которые поднимаются на 20 этаж можно только позавидовать, а передать словами тот ледяной январский ветер невозможно.
Вторая проблема была уже куда серьезней. Точнее их было сразу две. Сквозняк был не только в подъезде, но и в нашей квартире, между вентиляционной шахтой и окнами. А окна пропускали воздух и ужасно свистели. Первое, что пришло в голову - поменять уплотнители на окнах, Но оказалось что пропускают не они а петли, и что с ними делать не понятно. Попытки заклеить скотчем все щели в ванной ни к чему не привели - окна по прежнему свистели, а от соседей шел запах сигарет. За окном открытое поле и январский ветер, сквозняк в квартире сопровождается то ли свистом, то ли гулом от окна - звук был такой, будто тысячи истерзанных душ молят о пощаде.
Разгадка это истории пришла откуда не ждали. Ее рассказал местный электрик(о нем позже). Оказывается, когда дом уже почти достроили, на верхних этажах прорвало воду, и через вентиляционную и лифтовую шахту затопило все 20 этажей! Вода лилась пол дня и дошла до первого этажа, затопив все квартиры по пути. После этого дом 3 месяца сушили - и как следствие задержали срок. К моменту сдачи он высох не полностью, и вместо того, чтобы как положено, оставить маленькое отверстие для естественной вентиляции, рабочие установили клапан(!) с обратной тягой(!!!) на максимальную продувку. Представляете? Воздух вместо того чтобы вытягиваться из квартир дул в них со страшной силой!
Примерно в это же время я познакомился с Семеном - он был знакомым моих знакомых и занимался продажей новостроек. Это было актуально для меня и мы разговорились. Уже позже от него я узнал, что проблема с затоплением не редкость, и иногда встречается даже у солидных застройщиков. Например у одной крупной компании, не буду ее "рекламировать", был случай, когда затопили первые этажи сразу несколько таунхаусов когда стройка уже была завершена и проект готовился к госкомисси. Сушили 4 месяца, а экскурсии на объект закрыли, якобы из-за госкомиссии. В итоге проект сдали на пол года позже.
Электрика. Наверно самая большая проблема, с который мы столкнулись. Фраза "проблемы с коммуникациями" мне всегда казалось общей и особого смысла не несла. Что еще за проблемы? Там воды не будет? или электричества?
Я мыслил категориями либо есть, либо нет. Как сильно ошибался, я понял после того, как хозяйка сказала
что духовки у нас не будет, - проводка была настолько слабой, что просто не тянула ее! Когда мы включали одновременно стиральную машину и холодильник - электричество отключалось на всем этаже. Сегодня я постираю вещи, а завтра поем. Отлично.
Вторая проблема - у нас замыкало одну из розеток. Включив в нее чайник, я отпрыгнул на два метра - хлопок был невероятно сильным, а свет погас на всем этаже. Еще одна розетка просто не работала, что не так уж и плохо, если сравнивать с первой.
Вызвали электрика, розетки он починил, но мощности по прежнему не хватало. Он сказал, что проводка слабая, и к тому же неправильно разведена внутри стен. Решить проблему можно, но для этого нужно штрабить стены, доставать всю проводку, и прокладывать заново нормальную, а еще менять электрощиток в квартире и в подъезде, чтобы не вырубало весь этаж. И это при том, что квартира сдавалась с отделкой, и при замене проводки ее придётся делать заново. У застройщика однушка с отделкой стоит примерно на 200 тысяч больше чем без нее.
Оставить все как есть? Или менять проводку и 200 тысяч за отделку коту под хвост? Или заклеить полосы где была проводка кусками обоев и мириться с уродством? Интересный вопрос.
В этот момент я понял, почему цены на одинаковые квартиры у разных застройщиков могут отличаться на 200-300 тысяч. Если цена ниже, чем среднерыночная, то неизбежно страдает качество - чтобы снизить себестоимость квартиры, застройщик должен на чем то сэкономить. С идеей сэкономить на покупке, купив максимально дешевое жилье я распрощался - сэкономив сейчас 200 тысяч, я потеряю потом гораздо больше.
И дело тут не только в деньгах. Со всеми бытовыми проблемами, я начал замечать, как ухудшаются мои отношения с женой. Мы постоянно находили все новые мелкие проблемы, которые отравляли жизнь. Казалось, что все что мы ни делали, как ни обустраивали квартиру, все было зря. В нее просто не хотелось возвращаться по вечерам.
Но не было бы счастья, да несчастье помогло - это про нас. Хорошо это или плохо, через месяц хозяйка потребовала с нас арендную плату на 4 тысячи больше чем мы договаривались. Расчет был простой - вложив силы, деньги и душу в обживание квартиры, расстаться с ней и перечеркнуть все труды было непросто. Соблазн согласиться был большой, но чувство гордости и разум одержали верх. По условиям договора мы могли жить в ней до конца месяца - мы начали искать куда переехать, а заодно и свою собственную квартиру.
Пришло время выбирать жилье для себя. Урок я усвоил, и для себя мы решили с такими застройщиками больше не связываться. Что купить? Средства у нас были ограничены, поэтому вариант с готовым жильем отпал сразу и по двум причинам: во первых готовые квартиры стоят существенно дороже, а во вторых они уже не прибавят в цене, или прибавят совсем немного, и то за счет инфляции.
вариант с покупкой новостройки нас устраивал больше - несмотря на то что ждать нам 2 года, за ипотеку мы платить будем меньше чем за готовое жилье, а самое главное - если через несколько лет мы захотим улучшить условия и купить двушку - новостройку будет намного выгоднее продавать.
на руках у нас было примерно миллион двести. расчет был такой: обычно дом строится полтора-два года. за это время однушка дорожает примерно на миллион. за 2 года что строится дом, мы потратим на аренду комнаты(квартиры) 20 т.р. x 24 месяца = 480 тысяч. то есть наша выгода была примерно 520 тысяч за 2 года, что для молодой семьи совсем не мало.
итак, мы определились что потянем однушку в новостройке.
Теперь - самое сложное. выбрать квартиру и надежного застройщика. И если с выбором квартиры более-менее понятно, то как выбрать застройщика я даже примерно не представлял.
Тут я вспомнил про Семена - он работал почти со всеми новостройками Питера, неплохо в них разбирался, и как оказалось комиссию за свои услуги не брал - ему платят застройщики, как и всем агентам первичного рынка. Жене я доверил выбор квартир, а с Семеном стал плотно изучать застройщиков, и сразу отсекать ненадежных. Таким образом круг квартир, которые нам подойдут сужался.
Хочу сказать несколько слов о выборе застройщика. Есть три параметра, на которые нужно смотреть - и мало кто это делает. Вот такую простую, но эффективную методику отбора мне предложил Семен:
-Первым делом мы смотрим историю компании и ее уже сданные объекты - как она существует и что строит, сколько объектов построила. ищем негативные моменты, недострои, задержки. Если в прошлом были задержки, то скорее всего будут и сейчас. Если дома строили некачественно, то и сейчас скорее всего построят так же. Обычно вся информация есть в интернете и найти ее не трудно, как бы застройщики не пытались это скрыть.
что было с компанией в кризис 2008. Разные застройщики по разному устойчивы к кризису, и главный фактор - насколько компания закредитована и есть ли у нее "буфер" - денежный запас. Например, есть компании, у которых доля заемных денег доходит до 90%. Это значит, что при малейшем застое на кредитном рынке компания может оказаться банкротом. В таких случаях компания переходит в собственность банка и дом обычно достраивается, но с задержкой год-два.
И наоборот, если компания крупная и у нее есть запас денег, она может без проблем пережить год-два спада на рынке и благополучно достроить все объекты. Примеры таких компаний - ЛСР и СетлСити. В Скрыто годах одни сдавали все объекты либо без задержек, либо с небольшой задержкой не больше двух месяцев.
Что касается качества стройки - тут лучше все посмотреть своими глазами и побывать в уже сданных домах. Посмотреть схожие квартиры можно в уже сданных домах, у многих застройщиков есть шоу-румы. Если же шоу-рума нет, то можно найти объявление о сдачи квартиры в нужном доме, и посмотреть ее под видом съемщика.
-разрешительная документация на объект - нас в общем то волнует только две бумаги: это само разрешение на строительство и договор аренды или покупки на земельный участок, на котором ведется строительство. Это открытая информация и любой застройщик обязан предоставить ее по запросу. Если мы звоним застройщику и он ее по каким то причинам не предоставляет, значит бумаг просто нет, - такой вариант мы сразу отметаем.
-договор, по которому ведется продажа квартир. сейчас есть два основных типа договора - жск(жилищно-строительный кооператив) и дду(договор долевого участия), который регулируется 214ФЗ.
Предпочтение стоит отдавать дду, потому что он снижает многие риски - например двойную продажу квартиры, повышение цены после покупки и многие другие. А еще, в случае ДДУ застройщик обязан страховать свою ответственность. То есть если он обанкротится, его страховая компания вернет деньги за квартиру в течении месяца-двух.
Еще одно преимущество ДДУ - ипотека с государственной поддержкой по ставке 12% действует только для этого типа договора.
Но помимо типа договора мы смотрим и на сам договор - условия передачи квартиры, какой срок дается на передачу ключей. если она с отделкой, то в дду это будет прописано вплоть до материалов которые используются.
Приведу простой пример: есть компания ГДСК, которая сейчас называется ЛСР. Компании больше 20 лет, сдавали всегда в срок, даже в кризис 2008 года. Разрешительная документация на все объекты к моменту выхода в продажу всегда имеется и вывешена на сайте. И сам договор, по которому они продают - это договор долевого участия. Компания попадает под все три параметра и риски минимальные. Если она за 20 лет всегда все в срок сдавала, то скорее всего и сейчас сдаст.
И наоборот: была в Питере компания Город. Компания существовала с 2010 года и до этого как самостоятельные застройщики они ничего не строили. И они начали с реализации сразу трех крупных проектов одновременно. Разрешительная документация у них была на все объекты, договор долевого участия тоже был. Все хорошо, но в один параметр не попадает - история компании. В итоге первые комплексы не сдали - срок сдачи уже перенесли на полтора года и скорее всего еще перенесут.
В один пункт всего лишь компания не попала, и уже начинаются проблемы. Поэтому покупая квартиру на стадии котлована, я железно для себя решил смотреть на эти три параметра.
Прошло две недели. Процесс двигался и появилось первое представление кто и что строит в нашем городе. Жена в это время находила квартиры которые нам подходят по критериям и по цене, и по вечерам мы по несколько часов изучали их.
К квартире у нас было несколько требований: большая лоджия, окна на юго-восток и функционал квартиры в целом. на последнем пункте остановлюсь подробнее, потому что кроме личных предпочтений, есть объективные факторы, которые повлияют на качество жизни. Например:
-расположение квартиры на этаже. с чем граничит? что у входной двери? (-фото)
в чем плюс желтой квартиры? у нее нет соседей вообще - это очень классное преимущество. с одной стороны дом заканчивается, с другой техническая лестница, которая используется крайне редко. Меньше соседей - меньше шума. Второе преимущество - пятачок коридора очень классный, договариваетесь с соседом напротив, ставите дополнительную дверь, и у вас получиться коридор около 12 метров, который можно использовать как кладовку. Для малогабаритных квартир это настоящая находка.
-функционал коридора-комнат
Все эти студии расположены в одном доме и даже в одном подъезде, с одним сроком сдачи. Имеют примерно одинаковую площадь и цену. (-фото)
Смотрим на прихожую, насколько она удобна, как там можно расположить тот же шкаф-купе или клодовочку. Здесь явно выигрывает вторая и четвертая. Дальше смотрим на вход в квартиру. Не совсем важный параметр, но если есть разница, то на нее следует обратить внимание. В чем смысл? когда мы входим в квартиру, и дверь в саму комнату открыта, то считается что всю квартиру видно насквозь(отмечено стрелкой). Не всегда это приятно, и здесь выигрывает четвертая квартира. Теперь смотрим на лоджию - здесь явно выигрывает четвертая квартира: у нее застекленная терраса почти шесть метров. Опять же, для малогабаритных квартир это просто находка - ее можно утеплить, присоединить к общей площади по согласованию с застройщиком, организовать рабочее или спальное место, что сейчас часто делают. Здесь явно выигрывает четвертая квартира. Да, она самая узкая, но терраса и коридор перечеркивают эту узость.
это общий принцип и применим к любой квартире.
После отбора осталось 3 варианта: жк новая охта от лср, гринландия от сетл сити и софия от то же лср. Пока мы думали что выбрать, в новой охте разобрали самые удачные варианты, и мы выбрали однушку за 2400 в гринладнии, на 20 этаже с окнами на юго-восток.
Признаюсь, в последний момент был соблазн взять однушку в только что сдавшемся корпусе той же гринландии, там она стоила 3650. Но потом я посчитал, что с учетом процентов по ипотеке мы заплатим за нее почти 7 700, а за однушку стоимостью 2400 всего 3 800. Я был просто в шоке! Разница почти четыре миллиона! Выбор был очевиден, оставалось получить ипотеку и оформить сделку.
Ипотека и оформление
Есть три способа купить новостройку: напрямую у застройщика, через агентство(самые крупные - тренд и петербургская недвижимость), и через таких агентов как Семен. У каждого из способов есть свои особенности, но принцип один:
-цена на квартиру у всех одинаковая - комиссию я не плачу, а в отличии от вторички, агентам платит застройщик.
-одобряют ипотеку дистанционно. сканы документов отправляются ипотечному менеджеру, а он отправляет заяви сразу в несколько б
"Как я покупал квартиру в новостройке"
Предыстория
-Либо вы платите на 4 тысячи больше, либо к концу месяца освобождаете квартиру - такой выходки от хозяйки съемной квартиры не ожидал ни я, ни моя беременная жена. Учитывая, что заехали мы в квартиру всего месяц назад, и по договору арендная плата не меняется 8 месяцев. Зависеть от воли чужих людей больше не хотелось и этот случай стал последней каплей и аргументом к покупке своей квартиры.
Но обо всем по порядку. Мысль купить свое жилье у нас появилась давно, а теперь появилась и возможность и мы начали присматриваться к новостройкам. До этого мы с женой снимали комнату, но с беременностью нам потребовалась отдельная квартира - и раз уж мы собрались покупать новостройку, решили в новом же доме и пожить, присмотреться. Не буду подробно описывать поиски, скажу лишь что квартиру мы нашли в одной из новостроек в Шушарах и при первом осмотре она нам очень понравилась - дом только сдался и она сдавалась впервые, все чисто и аккуратно. В этот же день внесли залог, и довольные уехали в отпуск.
Месяц, который мы в ней прожили, стал хорошим уроком, какую новостройку точно не стоит покупать. До этого я слышал, что дом могут построить хорошо или плохо, но никогда не мог понять критерии оценки, что именно хорошо, а что плохо. В моем понимании все было просто - если дом не развалится, значит он хороший. Звучит смешно, но в 2011 году я сам лично видел огромную трещину в стене на верхнем этаже - это было в новостройке на пересечении Ленинского проспекта и маршала Жукова. Но как оказалось, критериев гораздо больше.
Первые проблемы.
Первое, на что я обратил внимание - это очень сильные сквозняки в подъезде и как следствие тяжело открывающаяся дверь на улицу - приходилось прикладывать большое усилие чтобы преодолеть ветер. Добавьте к этому тот факт, что площадка перед подъездом покрыта кафелем и зимой была очень скользкой. Тянешь дверь на себя и скользишь по льду, приходилось упираться ногой в стену. Не очень приятная ситуация, когда ты возвращаешься домой, а в руках 2 тяжелых пакета с едой и спортивная сумка через плечо.
Но это была мелочь, с которой можно смириться. А вот что я увидел дальше, меня повергло в шок. Жили мы на первом этаже и лифтом не пользовались, лишь каждый раз проходили мимо него. В тот день сквозняк был особо сильным. Захожу я в подъезд и вижу: лифт с четырьмя людьми стоит на месте и не может поехать наверх - ветер из шахты лифта дул с такой силой, что лифт просто не мог сдвинуться с места!!! Смелости людей, которые поднимаются на 20 этаж можно только позавидовать, а передать словами тот ледяной январский ветер невозможно.
Вторая проблема была уже куда серьезней. Точнее их было сразу две. Сквозняк был не только в подъезде, но и в нашей квартире, между вентиляционной шахтой и окнами. А окна пропускали воздух и ужасно свистели. Первое, что пришло в голову - поменять уплотнители на окнах, Но оказалось что пропускают не они а петли, и что с ними делать не понятно. Попытки заклеить скотчем все щели в ванной ни к чему не привели - окна по прежнему свистели, а от соседей шел запах сигарет. За окном открытое поле и январский ветер, сквозняк в квартире сопровождается то ли свистом, то ли гулом от окна - звук был такой, будто тысячи истерзанных душ молят о пощаде.
Разгадка это истории пришла откуда не ждали. Ее рассказал местный электрик(о нем позже). Оказывается, когда дом уже почти достроили, на верхних этажах прорвало воду, и через вентиляционную и лифтовую шахту затопило все 20 этажей! Вода лилась пол дня и дошла до первого этажа, затопив все квартиры по пути. После этого дом 3 месяца сушили - и как следствие задержали срок. К моменту сдачи он высох не полностью, и вместо того, чтобы как положено, оставить маленькое отверстие для естественной вентиляции, рабочие установили клапан(!) с обратной тягой(!!!) на максимальную продувку. Представляете? Воздух вместо того чтобы вытягиваться из квартир дул в них со страшной силой!
Примерно в это же время я познакомился с Семеном - он был знакомым моих знакомых и занимался продажей новостроек. Это было актуально для меня и мы разговорились. Уже позже от него я узнал, что проблема с затоплением не редкость, и иногда встречается даже у солидных застройщиков. Например у одной крупной компании, не буду ее "рекламировать", был случай, когда затопили первые этажи сразу несколько таунхаусов когда стройка уже была завершена и проект готовился к госкомисси. Сушили 4 месяца, а экскурсии на объект закрыли, якобы из-за госкомиссии. В итоге проект сдали на пол года позже.
Электрика. Наверно самая большая проблема, с который мы столкнулись. Фраза "проблемы с коммуникациями" мне всегда казалось общей и особого смысла не несла. Что еще за проблемы? Там воды не будет? или электричества?
Я мыслил категориями либо есть, либо нет. Как сильно ошибался, я понял после того, как хозяйка сказала
что духовки у нас не будет, - проводка была настолько слабой, что просто не тянула ее! Когда мы включали одновременно стиральную машину и холодильник - электричество отключалось на всем этаже. Сегодня я постираю вещи, а завтра поем. Отлично.
Вторая проблема - у нас замыкало одну из розеток. Включив в нее чайник, я отпрыгнул на два метра - хлопок был невероятно сильным, а свет погас на всем этаже. Еще одна розетка просто не работала, что не так уж и плохо, если сравнивать с первой.
Вызвали электрика, розетки он починил, но мощности по прежнему не хватало. Он сказал, что проводка слабая, и к тому же неправильно разведена внутри стен. Решить проблему можно, но для этого нужно штрабить стены, доставать всю проводку, и прокладывать заново нормальную, а еще менять электрощиток в квартире и в подъезде, чтобы не вырубало весь этаж. И это при том, что квартира сдавалась с отделкой, и при замене проводки ее придётся делать заново. У застройщика однушка с отделкой стоит примерно на 200 тысяч больше чем без нее.
Оставить все как есть? Или менять проводку и 200 тысяч за отделку коту под хвост? Или заклеить полосы где была проводка кусками обоев и мириться с уродством? Интересный вопрос.
В этот момент я понял, почему цены на одинаковые квартиры у разных застройщиков могут отличаться на 200-300 тысяч. Если цена ниже, чем среднерыночная, то неизбежно страдает качество - чтобы снизить себестоимость квартиры, застройщик должен на чем то сэкономить. С идеей сэкономить на покупке, купив максимально дешевое жилье я распрощался - сэкономив сейчас 200 тысяч, я потеряю потом гораздо больше.
И дело тут не только в деньгах. Со всеми бытовыми проблемами, я начал замечать, как ухудшаются мои отношения с женой. Мы постоянно находили все новые мелкие проблемы, которые отравляли жизнь. Казалось, что все что мы ни делали, как ни обустраивали квартиру, все было зря. В нее просто не хотелось возвращаться по вечерам.
Но не было бы счастья, да несчастье помогло - это про нас. Хорошо это или плохо, через месяц хозяйка потребовала с нас арендную плату на 4 тысячи больше чем мы договаривались. Расчет был простой - вложив силы, деньги и душу в обживание квартиры, расстаться с ней и перечеркнуть все труды было непросто. Соблазн согласиться был большой, но чувство гордости и разум одержали верх. По условиям договора мы могли жить в ней до конца месяца - мы начали искать куда переехать, а заодно и свою собственную квартиру.
Пришло время выбирать жилье для себя. Урок я усвоил, и для себя мы решили с такими застройщиками больше не связываться. Что купить? Средства у нас были ограничены, поэтому вариант с готовым жильем отпал сразу и по двум причинам: во первых готовые квартиры стоят существенно дороже, а во вторых они уже не прибавят в цене, или прибавят совсем немного, и то за счет инфляции.
вариант с покупкой новостройки нас устраивал больше - несмотря на то что ждать нам 2 года, за ипотеку мы платить будем меньше чем за готовое жилье, а самое главное - если через несколько лет мы захотим улучшить условия и купить двушку - новостройку будет намного выгоднее продавать.
на руках у нас было примерно миллион двести. расчет был такой: обычно дом строится полтора-два года. за это время однушка дорожает примерно на миллион. за 2 года что строится дом, мы потратим на аренду комнаты(квартиры) 20 т.р. x 24 месяца = 480 тысяч. то есть наша выгода была примерно 520 тысяч за 2 года, что для молодой семьи совсем не мало.
итак, мы определились что потянем однушку в новостройке.
Теперь - самое сложное. выбрать квартиру и надежного застройщика. И если с выбором квартиры более-менее понятно, то как выбрать застройщика я даже примерно не представлял.
Тут я вспомнил про Семена - он работал почти со всеми новостройками Питера, неплохо в них разбирался, и как оказалось комиссию за свои услуги не брал - ему платят застройщики, как и всем агентам первичного рынка. Жене я доверил выбор квартир, а с Семеном стал плотно изучать застройщиков, и сразу отсекать ненадежных. Таким образом круг квартир, которые нам подойдут сужался.
Хочу сказать несколько слов о выборе застройщика. Есть три параметра, на которые нужно смотреть - и мало кто это делает. Вот такую простую, но эффективную методику отбора мне предложил Семен:
-Первым делом мы смотрим историю компании и ее уже сданные объекты - как она существует и что строит, сколько объектов построила. ищем негативные моменты, недострои, задержки. Если в прошлом были задержки, то скорее всего будут и сейчас. Если дома строили некачественно, то и сейчас скорее всего построят так же. Обычно вся информация есть в интернете и найти ее не трудно, как бы застройщики не пытались это скрыть.
что было с компанией в кризис 2008. Разные застройщики по разному устойчивы к кризису, и главный фактор - насколько компания закредитована и есть ли у нее "буфер" - денежный запас. Например, есть компании, у которых доля заемных денег доходит до 90%. Это значит, что при малейшем застое на кредитном рынке компания может оказаться банкротом. В таких случаях компания переходит в собственность банка и дом обычно достраивается, но с задержкой год-два.
И наоборот, если компания крупная и у нее есть запас денег, она может без проблем пережить год-два спада на рынке и благополучно достроить все объекты. Примеры таких компаний - ЛСР и СетлСити. В Скрыто годах одни сдавали все объекты либо без задержек, либо с небольшой задержкой не больше двух месяцев.
Что касается качества стройки - тут лучше все посмотреть своими глазами и побывать в уже сданных домах. Посмотреть схожие квартиры можно в уже сданных домах, у многих застройщиков есть шоу-румы. Если же шоу-рума нет, то можно найти объявление о сдачи квартиры в нужном доме, и посмотреть ее под видом съемщика.
-разрешительная документация на объект - нас в общем то волнует только две бумаги: это само разрешение на строительство и договор аренды или покупки на земельный участок, на котором ведется строительство. Это открытая информация и любой застройщик обязан предоставить ее по запросу. Если мы звоним застройщику и он ее по каким то причинам не предоставляет, значит бумаг просто нет, - такой вариант мы сразу отметаем.
-договор, по которому ведется продажа квартир. сейчас есть два основных типа договора - жск(жилищно-строительный кооператив) и дду(договор долевого участия), который регулируется 214ФЗ.
Предпочтение стоит отдавать дду, потому что он снижает многие риски - например двойную продажу квартиры, повышение цены после покупки и многие другие. А еще, в случае ДДУ застройщик обязан страховать свою ответственность. То есть если он обанкротится, его страховая компания вернет деньги за квартиру в течении месяца-двух.
Еще одно преимущество ДДУ - ипотека с государственной поддержкой по ставке 12% действует только для этого типа договора.
Но помимо типа договора мы смотрим и на сам договор - условия передачи квартиры, какой срок дается на передачу ключей. если она с отделкой, то в дду это будет прописано вплоть до материалов которые используются.
Приведу простой пример: есть компания ГДСК, которая сейчас называется ЛСР. Компании больше 20 лет, сдавали всегда в срок, даже в кризис 2008 года. Разрешительная документация на все объекты к моменту выхода в продажу всегда имеется и вывешена на сайте. И сам договор, по которому они продают - это договор долевого участия. Компания попадает под все три параметра и риски минимальные. Если она за 20 лет всегда все в срок сдавала, то скорее всего и сейчас сдаст.
И наоборот: была в Питере компания Город. Компания существовала с 2010 года и до этого как самостоятельные застройщики они ничего не строили. И они начали с реализации сразу трех крупных проектов одновременно. Разрешительная документация у них была на все объекты, договор долевого участия тоже был. Все хорошо, но в один параметр не попадает - история компании. В итоге первые комплексы не сдали - срок сдачи уже перенесли на полтора года и скорее всего еще перенесут.
В один пункт всего лишь компания не попала, и уже начинаются проблемы. Поэтому покупая квартиру на стадии котлована, я железно для себя решил смотреть на эти три параметра.
Прошло две недели. Процесс двигался и появилось первое представление кто и что строит в нашем городе. Жена в это время находила квартиры которые нам подходят по критериям и по цене, и по вечерам мы по несколько часов изучали их.
К квартире у нас было несколько требований: большая лоджия, окна на юго-восток и функционал квартиры в целом. на последнем пункте остановлюсь подробнее, потому что кроме личных предпочтений, есть объективные факторы, которые повлияют на качество жизни. Например:
-расположение квартиры на этаже. с чем граничит? что у входной двери? (-фото)
в чем плюс желтой квартиры? у нее нет соседей вообще - это очень классное преимущество. с одной стороны дом заканчивается, с другой техническая лестница, которая используется крайне редко. Меньше соседей - меньше шума. Второе преимущество - пятачок коридора очень классный, договариваетесь с соседом напротив, ставите дополнительную дверь, и у вас получиться коридор около 12 метров, который можно использовать как кладовку. Для малогабаритных квартир это настоящая находка.
-функционал коридора-комнат
Все эти студии расположены в одном доме и даже в одном подъезде, с одним сроком сдачи. Имеют примерно одинаковую площадь и цену. (-фото)
Смотрим на прихожую, насколько она удобна, как там можно расположить тот же шкаф-купе или клодовочку. Здесь явно выигрывает вторая и четвертая. Дальше смотрим на вход в квартиру. Не совсем важный параметр, но если есть разница, то на нее следует обратить внимание. В чем смысл? когда мы входим в квартиру, и дверь в саму комнату открыта, то считается что всю квартиру видно насквозь(отмечено стрелкой). Не всегда это приятно, и здесь выигрывает четвертая квартира. Теперь смотрим на лоджию - здесь явно выигрывает четвертая квартира: у нее застекленная терраса почти шесть метров. Опять же, для малогабаритных квартир это просто находка - ее можно утеплить, присоединить к общей площади по согласованию с застройщиком, организовать рабочее или спальное место, что сейчас часто делают. Здесь явно выигрывает четвертая квартира. Да, она самая узкая, но терраса и коридор перечеркивают эту узость.
это общий принцип и применим к любой квартире.
После отбора осталось 3 варианта: жк новая охта от лср, гринландия от сетл сити и софия от то же лср. Пока мы думали что выбрать, в новой охте разобрали самые удачные варианты, и мы выбрали однушку за 2400 в гринладнии, на 20 этаже с окнами на юго-восток.
Признаюсь, в последний момент был соблазн взять однушку в только что сдавшемся корпусе той же гринландии, там она стоила 3650. Но потом я посчитал, что с учетом процентов по ипотеке мы заплатим за нее почти 7 700, а за однушку стоимостью 2400 всего 3 800. Я был просто в шоке! Разница почти четыре миллиона! Выбор был очевиден, оставалось получить ипотеку и оформить сделку.
Ипотека и оформление
Есть три способа купить новостройку: напрямую у застройщика, через агентство(самые крупные - тренд и петербургская недвижимость), и через таких агентов как Семен. У каждого из способов есть свои особенности, но принцип один:
-цена на квартиру у всех одинаковая - комиссию я не плачу, а в отличии от вторички, агентам платит застройщик.
-одобряют ипотеку дистанционно. сканы документов отправляются ипотечному менеджеру, а он отправляет заяви сразу в несколько б
- Холодильник
- Стиральная машина
- Интернет
- Балкон
- Лифт
- Семейной паре
Телефон:
2008XXXX
Чтобы иметь возможность просматривать номера собственников, нужно оплатить доступ.
Это объявление из Базы ВК № 20260
